Šta su zaključci panela 'Novosti na tržištu stambenih nekretnina na Zapadnom Balkanu'

Druga zajednička konferencija RICS i NUPS (Nacionalno udruženje procenitelja Srbije) usled pandemije virusa korona održana je putem video linka, a sama tema konferencije „Aktuelni trendovi i mogućnosti na tržištu Jugoistočne Evrope i uloga profesionalizma u daljem razvijanju naših tržišta“ okupila je 170 učesnika iz deset zemalja.

O aktuelnim dešavanjima na svetskom, ali i regionalnom nivou razgovaralo je 18 panelista iz Srbije, Crne Gore, Bosne i Hercegovine, Hrvatske, Rumunije, Velike Britanije, a u okviru drugog panela na temu „Novosti na tržištu stambenih nekretnina na Zapadnom Balkanu“ učestvovao je i Miloš Stanojević, Consultany Partner West Properties-a.

Moderator panela, Kaća Lazarević, istakla je da sa uvođenjem vanrednih mera nije sve bilo tako ružičasto. „Pokušavali smo da radimo sve vreme uz mere opreza. Bilo je onih koji su bili uplašeni, ali i onih koji su želeli da se pokrenu. Pratile su nas banke, notari, ali se RGZ zatvorio što je otežavalo situaciju. Sada kada je korona prisutna i kada živimo sa njom čini se da radimo bolje. U junu je registrovano preko 10.000 transakcija nepokretnosti u Srbiji, ali ipak nije dostignut nivo od prošle godine“, istakla je Lazarević.

„Sve je uzročno posledično. Pauza koju smo imali na početku i strah, su realni usled poruka koje smo mogli da čujemo i koje su poručivale „stop“. To daje situaciju u kojoj se zainteresovani kupci zaustavljaju, tako da u ovom periodu ne možemo reći da smo imali pad, već stagnaciju, koja je prirodna shodno situaciji,“ istakao je Miloš Stanojević, Consultancy Parnter u kompaniji West Properties. Stanojević je takođe ukazao da promene na tržištu rezidencijalnih nepokretnosti Srbije nema, jer skok koji je tokom juna zabeležen u odnosu na prošlu godinu je neprirodan i posledica je blokade i nemogućnosti pokazivanja nekretnina i obavljanja posla tokom vanrednog stanja. „Uloga posrednika na tržištu nepokretnosti ponovo poprima ono pravo značenje u ovim vremenima“, ističe Stanojević, „U celokupnoj situaciji koju je donela korona kao kupac tražite podršku savetnika koji će pružiti kvalitetan odgovor i profesionalnu smernicu, čime se osvaja poverenje klijenta, a West Properties na tome intenzivno radi.“

U Hrvatskoj je pored korone, velik uticaj na tržište neporketnosti u Zagrebu imao i zemljotres, kada je centar grada oštećen, istakao je Boro Vujović, direktor Opereta nekretnine. „Usled ove situacije tržište nekretnina u centru Zagreba praktično ne postoji. Određeni broj kupaca odlučuje se za druge gradske lokacije, a pojedini kupuju zemljište na perfieriji i sami grade ili pak kupuju kuće. S druge strane, vikendice na području Like su do sad bile slabo naseljene, sa niskim cenama, a nakon korone veliki broj ljudi kupio je poljoprivredno zemljište, a cene kuća su skočile gotovo duplo.“

I na području Bosne i Hercegovine zavladala je velika potražnja za vikendicama, istakao je Maho Taso, direktor PROSTOR Nekretnine. „Taj trend se već polako smanjuje, ali je svakako veći u odnosu na prošlu godinu.“

„Činjenica da je prodaja vikendica skočila 40% u Srbiji samo potvrđuje da je u pitanju izlet usled neminovnosti i trenutne situacije. I taj trend će proći,“ saglasio se Stanojević.

Kada su u pitanju strani ulagači u Srbiji, na pitanje da li su tokom prethodnih šest meseci zastali, Ivan Gazdić, partner, CMS Beograd, kaže da sve zavisi od sektora u kom investitor radi. „Investicije su u značajnoj meri uslovljene afinitetom i spremnošću banaka da finansiraju projekte. Tokom ovih šest meseci krize banke su odustajale od finansiranja razvoja sektora hotelijerstva, ali i projekata poslovnih objekata u Beogradu. Deluje da logistika nije bila toliko pogođena, a investitori ovaj segment i dalje prepoznaju kao model gde je i dalje isplativo ulagati. Što se tiče retail sektora, reklo bi se da su retail parkovi bili manje pogođeni od shopping centara, usled same svoje strukture i izostanka centralizovane klime. Iako je u prvom naletu retail sektor bio direktno pogođen usled zatvaranja, oporavak se događa u značajnijoj meri nego što se to dešava sa office prostorima koji će dugoročno morati da se transformišu ka nekoj fleksibilnijoj formi jer i dalje ljudi rade od kuće.“

Gazdić je takođe ukazao da rizik koji nosi neizvesnost stvara strožije finansijeke uslove, ka oi da su neke banke povećale kamatnu stopu za stambene kredite što je u koliziji sa preoprukama NBS da se krediti učine dostupnijim.

Na pitanje da li je dobra investicija uložiti u nekretninu ili držati novac u banci, svi učesnici su se saglasili da stanovništvo na području Balkana ulaže novac u nekretnine, i da prednost uglavnom ima novogradnja.

“Nakon zemljotrsa u Zagrebu, novogradnja je još popularnija, jer ranije nije bilo svesti o nesigurnosti koja postoji,” ističe Vujović. “Novogradnja je popularnija, ali je nema u dovoljnoj meri i nema velikih i luksuznih projekata. Određeni projekti u planu su na čekanju, pa tako imamo i liste čekanja kod pojedinih investitora. Kamata u banci je negativna, godišnji povrat prilikom kupovine nekretnine iznosi 4%, pa štedimo „u ciglama“ jer nemamo edukaciju za štednju u fondovima i na druge načine, sem kupovinom nekretnine. Štampa se velika količina novca i pitanje je da li je bolje imati novac u fizičkom obliku ili nekretninu na dobroj lokaciji koja se može iznajmiti.“

Što se tiče Sarajeva, potražnja za novogradnjom je daleko iznad ponude. „Održavanje zgrada je objektivni problem starogradnje, pa novgradnja koja se danas gradi na pretežno lošijim lokacijama, pre svega na periferiji i dalje ima prednost. Finansijsko tržište je nerazvijeno i još uvek nosi negativne konotacije, tako da se ulaže u nekretnine, jer alternativa ne postoji“, istakao je Maho Taso. „Kupci novogradnje voljni su da avansiraju i veće sume za projekte u začeću, a poznatiji investitor donosi i veći odziv avansnog plaćanja.“

Kupci su danas znatno mudriji, naglasio je Miloš Stanojević. „Mnogo više su edukovani o tipovima i kvalitetu objekata, kulturi investicionog održavanja. Novogradnja ne podrazumeva kvalitet. Mi kao iskusna kompanija na tržištu nepokretnosti pomažemo našim kupcima adekvatnim savetima, jer ono što se danas ceni je kvalitet života.“

Osvrćući se na sve veći broj stranih invetitora na tržištu Srbije, Ivan Gazdić je istakao da investitori najčešće podele projekat u više faza. „Banke su u toj situaciji zaintersovane za finansiranje od prve faze, pa nadalje u zavisnosti od rezultata, što će dati smernice daljeg razvoja projekta. Čini mi se da je projektno finansiranje i kod nas uvelo bolju disciplinu na tržištu i sigurnost, jer investitor koji planira da uzme projektno finansiranje, upoznat je sa onim što mora da uradi – da ima čisto društvo koje se jedino osniva za razvoj tog jednogprojekta, a ujedno je važno i da lokacija bude čista zbog kredita banke,“ istakao je Gazdić koji je naglasio da je Savet stranih investitora imao različit predloge kako da se tržište nekrtnina oporavi u što kraćem roku. „Uputili smo predlog ministarstvu da se smanji iznos doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, iznos konverzije prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, predložili smo ad se sozvoli gradnja na osnovu prava korišćenja u nekih 12 meseci, da se dozvoli prijava radova pre uplate naknade.“

Razgovarajući o tome da Novi Beograd trenutno prednjači sa lokacijama i da li će se deo investitora vratiti ka centru grada, gde je to moguće, Miloš Stanojević je istakao da Novi Beograd kao najveća poslovna zona upravo i pruža najveće mogućnosti i da će nastaviti da drži primat u kvadratima u izgradnji. „Dorćol i donji deo starog dela grada nastaviće razvoj, imamo ozbiljne projekte na lokacijama u ovom delu Beograda, ali i nastojanje gradske uprave da se taj prostor uredi, daje ozbiljan potencijal. Beograd ima još jako zanimljivih lokacija - kao što su pojedine lokacije na samom Novom Beogradu kao što je blizina hotela Jugoslavija, ili u zoni starog dela grada MarinaDorćol i Luka Beograd. Ovakave lokacije pružiće upravo ono što masovnom trištu prija, a to je da na jednom mestu imaju sveobuhvatne sadržaje koji štede vreme, izolovane od gradske vreve. Svakako će svaka gradska zona imati svoj razvoj,“ rekao je Stanojević.